Metodología y fórmulas
1. Inversión y capital necesario
Gastos de adquisición = impuesto de compra + AJD (obra nueva) + notaría y registro + gestoría + agencia + otros
Inversión total = precio + gastos de adquisición + reforma + mobiliario
Coste total de la operación = inversión total + tasación + comisión de apertura
Capital necesario = coste total de la operación − importe de la hipoteca
El impuesto de compra es el ITP en segunda mano o el IVA (IGIC en Canarias, IPSI en Ceuta y Melilla) en obra nueva, con el tipo general de cada comunidad (tabla al final).
2. Rentabilidad bruta y neta
Ingresos brutos anuales = (alquiler + otros ingresos) × 12
Ingresos cobrados = (alquiler + otros ingresos) × meses alquilada al año
Beneficio operativo (NOI) = ingresos cobrados − gastos anuales
Rentabilidad bruta = ingresos brutos anuales ÷ precio × 100
Rentabilidad neta = NOI ÷ inversión total × 100
Los gastos anuales incluyen IBI, comunidad, seguro de hogar, suministros y otros (fijos), y seguro de impago, mantenimiento y gestión, calculados como porcentaje de los ingresos cobrados (variables). La rentabilidad neta no incluye la hipoteca ni el IRPF, para poder comparar inmuebles con independencia de cómo se financien.
3. Hipoteca
Cuota mensual = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)
Sistema francés de cuota constante: C es el capital prestado (precio − entrada), i el TIN mensual y n el número de cuotas. Si no indicas la entrada, suponemos una financiación del 70 % del precio. Para el primer año y la proyección se usa el cuadro de amortización real, mes a mes.
4. Cash flow y beneficio
Cash flow anual = NOI − cuotas de hipoteca del año − IRPF estimado
Beneficio anual = NOI − intereses del año − IRPF estimado
La diferencia entre ambos es la amortización de capital: forma parte de la cuota (reduce tu cash flow), pero no es un gasto, sino ahorro que aumenta tu patrimonio. Las cifras mensuales son las anuales divididas entre 12.
5. IRPF estimado (simplificado)
Rendimiento neto = ingresos cobrados − gastos anuales − intereses − amortización de la construcción − amortización del mobiliario
IRPF = máx(0, rendimiento neto) × (1 − reducción) × tipo marginal
Amortización de la construcción: 3 % anual sobre (precio + gastos de adquisición) × % de valor de construcción + reforma. Mobiliario: 10 % anual durante 10 años. Es una aproximación: no contempla el límite de deducción de intereses y reparaciones, la compensación de pérdidas de años anteriores ni la base mínima del valor catastral.
6. Rentabilidad sobre tu dinero
Rentabilidad sobre capital (cash on cash) = cash flow anual ÷ capital necesario × 100
Rendimiento del capital = (cash flow anual + capital amortizado en el año) ÷ capital necesario × 100
7. Indicadores de riesgo
Cobertura de la deuda (DSCR) = NOI ÷ cuotas anuales
Meses para cubrir costes = (gastos fijos + cuotas anuales) ÷ ((alquiler + otros) × (1 − gastos variables %))
Alquiler de equilibrio = (gastos fijos + cuotas) ÷ (meses × (1 − gastos variables %)) − otros ingresos
Financiación (LTV) = hipoteca ÷ precio × 100
8. Proyección a 20 años y TIR
Valor en el año t = precio × (1 + revalorización)^t
Venta neta en el año t = valor × (1 − gastos de venta) − deuda pendiente
Beneficio total en el año t = venta neta + cash flow acumulado − capital necesario
TIR: tasa que hace cero el valor actual de [−capital, cash flow año 1, …, cash flow año t + venta neta]
El alquiler crece cada año según la subida indicada y los gastos fijos según su inflación. El valor futuro se calcula sobre el precio de compra (sin sumar la reforma). No se descuenta el IRPF de la ganancia patrimonial al vender; la plusvalía municipal puede incluirse en los gastos de venta.
9. Puntuación de 0 a 100
Cada factor se convierte en 0-100 de forma lineal entre un valor mínimo (0 puntos) y uno excelente (100 puntos):
| Factor | Peso | 0 puntos | 100 puntos |
|---|---|---|---|
| Rentabilidad neta | 30 % | 2 % | 6,50 % |
| Cash flow ÷ ingresos cobrados | 20 % | −10 % | 30 % |
| Rendimiento del capital | 20 % | 0 % | 15 % |
| Solidez (riesgo) | 30 % | Media ponderada de los tres indicadores siguientes | |
| · Cobertura de la deuda (40 %) | 1,00 | 1,50 (o sin hipoteca) | |
| · Meses para cubrir costes (40 %) | 12 | 8 | |
| · Financiación (20 %) | 90 % | 60 % (o sin hipoteca) | |
Atractiva: 65 puntos o más. Mediocre: entre 45 y 64. Poco interesante: menos de 45. Por prudencia, una vivienda con cash flow negativo nunca se califica como atractiva.
10. Escenarios
El escenario equilibrado usa tus datos. Los otros aplican estos ajustes (editables en el analizador):
| Variable | Conservador | Optimista |
|---|---|---|
| Alquiler | −10 % | +5 % |
| Meses de ocupación | −1 meses | +0,5 meses |
| Gastos | +15 % | −5 % |
| Tipo de interés | +1 p.p. | −0,5 p.p. |
| Revalorización | −1,5 p.p. | +1 p.p. |
| Subida del alquiler | −1 p.p. | +0,5 p.p. |
11. Valores estimados automáticamente
- Notaría y registro: 700 € + 0,40 % del precio (entre 900 y 3.500 €).
- Tasación: 400 € si hay hipoteca.
- IBI: 0,20 % del precio al año (mínimo 150 €).
- Comunidad: 0,70 €/m² al mes, o 50 € si no indicas la superficie.
- Seguro de hogar: 150 € + 0,04 % del precio al año.
12. Impuestos de compra por comunidad
Tipos generales orientativos revisados en septiembre de 2026. Pueden existir tramos, tipos reducidos y bonificaciones.
| Comunidad | ITP | Obra nueva | AJD |
|---|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | IVA 10 % | 1,20 % |
| Aragón | 8 % | IVA 10 % | 1,50 % |
| Asturias | 8 % | IVA 10 % | 1,20 % |
| Canarias | 6,50 % | IGIC 7 % | 0,75 % |
| Cantabria | 9 % | IVA 10 % | 1,50 % |
| Castilla y León | 8 % | IVA 10 % | 1,50 % |
| Castilla-La Mancha | 9 % | IVA 10 % | 1,50 % |
| Cataluña | 10 % | IVA 10 % | 1,50 % |
| Ceuta | 3 % | IPSI 4 % | 0,50 % |
| Comunidad de Madrid | 6 % | IVA 10 % | 0,75 % |
| Comunitat Valenciana | 9 % | IVA 10 % | 1,40 % |
| Extremadura | 8 % | IVA 10 % | 1,50 % |
| Galicia | 8 % | IVA 10 % | 1,50 % |
| Illes Balears | 8 % | IVA 10 % | 1,50 % |
| La Rioja | 7 % | IVA 10 % | 1 % |
| Melilla | 3 % | IPSI 4 % | 0,50 % |
| Navarra | 6 % | IVA 10 % | 0,50 % |
| País Vasco | 4 % | IVA 10 % | 0,50 % |
| Región de Murcia | 7,75 % | IVA 10 % | 2 % |
13. Si ya tienes la vivienda
En la calculadora para propietarios se usan las mismas fórmulas con estos cambios:
- No hay impuestos ni gastos de compra, y el precio es el valor actual de mercado.
- La hipoteca es la que ya tienes: capital pendiente, tipo actual y años que quedan.
- El capital de referencia es lo que recibirías vendiéndola hoy (valor × (1 − gastos de venta) − hipoteca) más los arreglos para alquilarla. La rentabilidad sobre tu patrimonio y la TIR se miden frente a esa cifra.
- IRPF: la amortización se calcula sobre lo que pagaste (precio + gastos de entonces) o sobre el valor catastral si es mayor, y deja de aplicarse unos 33 años después de la compra.
Alquilarla (año t) = venta neta en t + cash flow acumulado − arreglos
Venderla hoy (año t) = venta neta hoy × (1 + rentabilidad alternativa)^t
Dejarla vacía (año t) = venta neta en t − Σ (gastos fijos + cuotas + imputación de rentas)
Imputación de rentas de una vivienda vacía que no es la habitual: 1,10 % del valor catastral (2 % si no se ha revisado en los últimos diez años) a tu tipo marginal. No se incluye el IRPF de la ganancia al vender ni el de la inversión alternativa.
Limitaciones
Es un modelo simplificado para ayudarte a decidir si merece la pena estudiar una vivienda en profundidad. No sustituye a una tasación, a un estudio fiscal personalizado ni al asesoramiento de un profesional. Si detectas un error o un tipo desactualizado, escríbenos. Consulta también el aviso legal.