Fórmula del cash flow
Cash flow anual = alquiler × meses alquilados − gastos variables − gastos fijos − cuota × 12
Los gastos variables dependen de lo que cobras (mantenimiento, seguro de impago, gestión). Los fijos se pagan aunque la vivienda esté vacía: comunidad, IBI y seguros.
Cash flow negativo no siempre es mala inversión
Cada cuota de la hipoteca incluye una parte de intereses (gasto) y otra de capital (ahorro, porque reduce tu deuda). Una vivienda con cash flow ligeramente negativo puede estar generando patrimonio. Pero implica aportar dinero todos los meses y te deja más expuesto a subidas de tipos, derramas o impagos.
Tu margen de seguridad
La calculadora muestra cuántos meses al año necesitas tener la vivienda alquilada para cubrir todos los costes. Si necesitas 11 o más, cualquier cambio de inquilino o impago te hará perder dinero ese año. Por debajo de 9, tienes un colchón razonable.
Cómo mejorar el cash flow
- Negociar el precio de compra: reduce la hipoteca y los impuestos.
- Alargar el plazo o mejorar el tipo de interés para bajar la cuota.
- Revisar seguros y contratos de mantenimiento cada año.
- Reformas que permitan una renta mayor o reduzcan la rotación de inquilinos.
- Reducir los meses vacíos con una buena selección de inquilinos y contratos largos.
Esta calculadora muestra el cash flow antes de impuestos. Para estimar el IRPF, que depende de los intereses y la amortización del inmueble, usa el análisis completo.